HUG 전세보증보험 2026
HUG 전세보증금반환보증은 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 주택도시보증공사가 대신 돌려주는 보증으로, 수도권 7억원·그 외 5억원 이하 전세가 대상입니다. 보증금과 선순위채권 합계가 주택가격의 90% 이내여야 하고, 보증료율은 연 0.097~0.211%입니다.
HUG 전세보증금반환보증 가입 조건
전세보증금반환보증은 전세계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 주택도시보증공사(HUG)가 대신 돌려주고, 이후 임대인에게 청구하는 보증상품입니다. 개인·법인·외국인 임차인 모두 가입할 수 있지만, 주택의 가격과 권리관계가 기준을 넘으면 가입이 거절됩니다.
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 보증대상 보증금 | 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하(월세가 있으면 전월세전환율로 환산한 금액) |
| 신청 기한 | 신규: 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2 경과 전 / 갱신: 갱신 계약기간의 1/2 경과 전 |
| 대상 주택 | 아파트, 단독·다가구·다중, 연립·다세대, 노인복지주택, 주거용 오피스텔 |
| 보증한도 | 주택가격 × 담보인정비율 90% − 선순위채권 등 |
| 부채비율 조건 | 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%, 선순위채권은 주택가액의 60% 이내 |
| 계약 조건 | 계약기간 1년 이상, 공인중개사를 통해 체결, 전입신고와 확정일자 완료 |
| 전월세전환율 | 6.5%(2026년 7월 1일 이후 신규 및 보증금이 늘어나는 갱신 신청에 적용) |
‘126% 기준’의 정확한 의미
흔히 말하는 ‘공시가격 126%’는 별도 규정이 아니라 두 기준을 곱한 결과입니다. HUG는 주택가격을 정할 때 공시가격을 쓰는 경우 공시가격의 140%를 적용하고, 여기에 담보인정비율 90%를 곱합니다. 140% × 90% = 126%이므로 공시가격으로 주택가격이 정해지는 집은 보증금과 선순위채권 합계가 공시가격의 126% 이내여야 합니다.
| 주택 유형 | 주택가격 적용 순서 |
|---|---|
| 아파트·오피스텔 | ① KB시세 또는 한국부동산원 시세 → ② 공시가격(오피스텔은 국세청 기준시가)의 140% → ③ 안심전세 앱 시세 하한가 → ④ 1년 내 매매가 → ⑤ 준공 1년 내 분양가의 90% |
| 연립·다세대 | ① 공동주택가격의 140% → ② 안심전세 앱 시세 하한가 → ③ 1년 내 매매가 |
| 단독·다중·다가구 | ① 개별단독주택가격의 140% → ② 1년 내 매매가 → ③ 토지 공시지가 + 건물 시가표준액의 140% |
| 감정평가서 제출 시 | 작성일부터 6개월이 지나지 않은 감정평가액을 최우선 적용 |
공시가격 140%는 2023년 1월 1일 이후 신청분부터 적용되며, 2022년 12월 31일 이전 신청분은 150%였습니다. 갱신보증의 담보인정비율도 2023년 12월 31일 신청분까지 100%였다가 2024년 1월 1일부터 90%가 됐습니다. 아파트는 시세가 먼저 적용되므로 아파트에 공시가격 126%를 그대로 대입하면 계산이 틀립니다.
가입 가능 여부 계산 예시
| 구분 | 수도권 빌라(다세대) | 수도권 아파트 |
|---|---|---|
| 가격 근거 | 공동주택 공시가격 2억원 | KB시세 4.5억원 |
| 주택가격 | 2억 × 140% = 2.8억원 | 4.5억원 |
| 주택가액(× 90%) | 2.52억원 | 4.05억원 |
| 선순위채권 | 없음 | 없음 |
| 보증금 2.5억원 | 2.5억 ≤ 2.52억 → 가입 가능 | 가입 가능 |
| 보증금 2.6억원 | 2.6억 > 2.52억 → 가입 불가 | 가입 가능 |
보증료율과 보증료 계산
보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간(일) ÷ 365로 계산합니다. 요율은 보증금 구간, 주택 유형, 부채비율((선순위채권 + 보증금) ÷ 주택가액)로 정해집니다.
| 보증금액·유형 | 부채비율 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|
| 1억원 이하 아파트 | 연 0.097% | 연 0.117% | 연 0.137% |
| 1억원 이하 기타 | 연 0.111% | 연 0.142% | 연 0.172% |
| 1억~2억원 아파트 | 연 0.102% | 연 0.124% | 연 0.146% |
| 1억~2억원 기타 | 연 0.117% | 연 0.151% | 연 0.184% |
| 2억~5억원 아파트 | 연 0.107% | 연 0.131% | 연 0.154% |
| 2억~5억원 기타 | 연 0.124% | 연 0.161% | 연 0.197% |
| 5억원 초과 아파트 | 연 0.113% | 연 0.138% | 연 0.164% |
| 5억원 초과 기타 | 연 0.132% | 연 0.172% | 연 0.211% |
아파트 예시: 보증금 3억원, KB시세 4.5억원, 2년(730일) 계약이면 부채비율은 3억 ÷ 4.05억 = 약 74%로 ‘80% 이하’ 구간입니다. 보증료는 3억 × 0.131% × 730 ÷ 365 = 78만6천원입니다. 부부합산 연소득 5천만원 이하라 60% 할인을 받으면 31만4,400원입니다.
빌라 예시: 위 다세대에 보증금 2.5억원이면 부채비율은 2.5억 ÷ 2.52억 = 약 99%로 ‘80% 초과’ 구간입니다. 보증료는 2.5억 × 0.197% × 730 ÷ 365 = 98만5천원입니다.
할인은 한 가지만 적용됩니다. 연소득 5천만원 이하 가구·한부모가구·1인 고령가구 60%, 신혼부부(합산 6천만원 이하, 혼인 7년 이내)·다자녀(미성년 3인 이상)·장애인·고령자·노인부양·다문화가구 등 40%이며, 국토부 전자계약시스템으로 계약하면 3%가 할인됩니다. 반대로 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 보증료가 10% 할증됩니다. 보증료는 보증대상 보증금 3억원 이내에서 연말정산 세액공제를 받을 수 있습니다.
가입이 거절되는 주요 사유
| 확인 서류 | 거절 사유 |
|---|---|
| 등기부등본 갑구 | 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 등 권리침해 사항 |
| 등기부등본 을구 | 선순위채권이 주택가액의 60% 초과 |
| 전입세대확인서 | 신청일 현재 다른 세대 전입 내역(단독·다가구·다중 제외) |
| 건축물대장 | 위반건축물 기재(아파트 제외) |
| 전세계약서 | 계약기간 1년 미만, 공인중개사 미경유, 보증금반환채권 양도 금지 특약, 임대인 승계거부 특약 |
| 대출 관계 | 질권설정·채권양도 통지된 전세대출 이용(HUG 협약 SGI서울보증 보증부 대출은 가능) |
| 단독·다가구 | 선순위채권과 다른 세입자의 선순위 보증금 합계가 주택가액의 80% 초과 |
버팀목 전세대출을 HUG 전세금안심대출보증으로 받으면 반환보증이 함께 포함되어 따로 가입하지 않아도 됩니다. HF 전세자금보증으로 받은 경우에는 반환보증을 별도로 가입할 수 있습니다. 자세한 대출 조건은 버팀목 전세대출과 청년 버팀목을 참고하세요.
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